【FP検定1級】不動産登記、まずは仮登記を理解しよう

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FP

不動産登記に関する問題は基礎編で頻出です。過去13回の基礎編の試験で9回出題されています。

「権利部甲」「権利部乙」の記載事項、「登記識別情報」の役割、「土地の分合筆」、「仮登記」、「登記事項要約書」、「地図」といった出題が多いです。

あまり登記に馴染みがない人は、自分の登記事項証明書を取得してみれば馴染みやすくなりますよ。

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登記記録の構成

【表題部】
建物
調製年月日、不動産番号、所在図番号、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、原因及びその日付、登記の日付
土地
調製年月日、地図番号、不動産番号、筆界特定、所在、地番、地目、地積、原因及びその日付、登記の日付

【権利部(甲区)】(2021.5)(2018.9)(2017.1)(2016.1)
所有権に関する事項(順位番号、登記の目的、受付年月日、受付番号、権利者その他の事項)
移転の登記、所有権に関する仮登記・差押え・仮処分買戻しの特約などの登記事項が記録


【権利部(乙区)】(2021.5)(2018.9)(2017.1)
所有権以外の権利に関する事項(順位番号、登記の目的、受付年月日、受付番号、権利者その他の事項)
抵当権、根抵当権、賃借権、地上権設定、地役権、配偶者居住権などの所有権以外の権利に関する登記の登記事項が記録

登記手続き

登記申請は原則、登記権利者登記義務者が共同でおこなう。

建物を新築した時は完成後1ヶ月以内に表示登記申請をする必要がある。
建物表示登記申請以外の所有権の保存登記などは任意です。
土地の地目、地積の変更は所有者が1ヶ月以内に変更登記申請をしなければならない。(2019.5)

権利に関する登記を申請する場合、申請書に登記原因証明情報(売買契約書など)を提供しなければいけない。(2019.5)(2016.1)

登記済証、登記識別情報は再発行されない。(2021.5)(2018.9)

登記の申請には発行後3ヶ月以内の印鑑証明書を添付しなければならない。(2016.1)

【土地の分筆】(2020.9)(2018.9)(2017.9)
分筆前の土地の測量をおこない地積測量図を作成し分筆登記申請書に添付しなければいけない。
公募面積と実測面積の誤差が許容範囲を超えている場合は分筆登記地積公正登記が必要
地積測量図は分筆前の土地ごとに作成され、分筆線を明らかにして分筆後の各土地が表示されている。

【土地の合筆】(2020.9)
字目、地目、所有者が同じであること
土地が隣接していること
1筆に抵当権等の所有権以外の権利の登記がある場合は、抵当権者等が承諾していても合筆登記はできない。(例外を認めると権利関係が複雑化するため)

【仮登記】(2017.1)
仮登記は将来の順位を保全するだけにするもの
権利移動済だが、登記手続き不備な場合(1号仮登記)や、権利移動は済んでいないが、先々の権利移動の登記上の順位を確保する場合(2号仮登記)におこなう登記(2019.1)

仮登記権利者仮登記義務者の共同申請が原則
仮登記権利者は仮登記義務者の承諾があるとき、裁判所の仮登記を命ずる処分があるとき単独の仮登記の申請ができる。

【所有権に関する仮登記に基づく本登記】(2020.9)(2019.1)
所有権に関する仮登記に基づく本登記は、利害関係を有する第三者の承諾があるときに限り、申請できます。利害関係を有する第三者の承諾があるときに限り申請できる。
この本登記の順位は仮登記の順位による。

抵当権設定などの所有権以外の仮登記に基づく本登記は、利害関係を有する第三者の承諾は必要ない。(2019.1)(2016.1)

【建物の表示登記】(2017.9)
建物を新築した時にする登記です。
建物図面の添付が必要で、一個の建物ごとに作成され、建物の敷地ならびにその一階(区分建物にあっては、その地上の最低階)の位置および形状が明確に表示された図面です。

書類

【登記事項証明書】(2020.9)
全部事項証明書と一部事項証明書(何区何番事項証明書、現在事項証明書、所有者証明書、閉鎖事項証明書)がある。
登記官の認証文、作成年月日、登記官の職氏名、押印があり、公的な証明機能がある。
窓口、郵便、オンラインでだれでも請求できる。

【登記事項要約書】(2021.5)(2020.9)(2019.5)(2017.1)
現在の登記記録の概要だけが記載されている。
登記官の認証文、作成年月日、登記官の職氏名、押印がないため、公的な証明機能はない。
コンピュータ化により、登記簿の閲覧に代わる方法なので、請求は法務局窓口に限られる。

【地図】(2020.9)(2017.9)
14条地図
1筆または2筆以上の土地ごとに作成され、区画・地番が明確に表示されており、一定の現地復元能力を有した図面

公図(旧土地台帳附属地図)
土地の大まかな位置や形状を表すもので、精度は低く、すべての土地の区画が明確にされておらず、現況とは大きく異なる場合があります。
「地図に準ずる図面」として地図に代わって備え付けられています。

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