【FP検定1級】「居住用財産の譲渡の特例」、マイホームの譲渡は頻出です

FP

13回の試験中12回出題、毎回でます。落とせません。
今回は5つの「居住用財産の譲渡の特例」の共通要件をまとめた後、個別要件を覚えるように記載しました。
少しでも記憶しやすくなったと思います。

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共通要件

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」
「居住用財産の軽減税率の特例」
「特定の居住用財産の買換の特例」
「被相続人の空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」

上記5つの特例の共通する要件です。

  • 配偶者(内縁含む、離婚者不含)・直系血族・生計を一にする親族への譲渡でないこと
  • 現に自己の居住用(生活の拠点)に供している家屋を譲渡すること
  • 上記の家屋と同時に譲渡する土地または土地の借地権を譲渡することも可
  • 非居住日から3年経過後の12月31日まで譲渡 すること
  • 土地のみの譲渡は下記の場合以外は対象外
  • 家屋を取り壊し土地だけを譲渡する場合
    ・土地を貸付て他の業務の用に使用しないこと
    ・建物を取り壊してから1年以内に譲渡契約を結ぶこと
  • 家屋が災害でなくなった場合、なくなった家屋の土地または土地の借地権のみの譲渡も可
  • 譲渡年の前年、前前年に他の居住用財産の譲渡の特例を適用していないこと
    (3年に1回の適用であること)
  • 転勤、療養等により自分が住んでいなくても、家族が住んでおり、転勤、療養等の解消後は再びその住宅に住み、その後譲渡した場合は対象

個別要件

マイホームの譲渡(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)

  • 共通要件
  • 所有期間、居住期間とも制限なし
  • 共有名義の財産であればそれぞれ3000万円控除できる
  • 併用住宅の譲渡は案分による
  • 併用住宅で居住用の面積が90%以上の場合は全体を居住用として扱う
  • 土地と建物の所有者が異なる場合、土地のみの所有者は、原則として3,000万円の特別控除の適用対象外
  • 居住用財産の軽減税率の特例と併用可

居住用財産の軽減税率の特例

  • 共通要件
  • 居住期間制限なし
  • 譲渡した年の1月1日現在で土地、建物とも10年超 所有していること
  • 10年以内に建て替えた家屋は対象外
  • 家屋の一部を増改築した場合には、増改築部分の所有期間が10年以下であっても、増改築部分の家屋・敷地ともに軽減税率の特例が適用可能
  • 譲渡所得金額6,000万円以下の部分:所得税10%住民税4%
  • 譲渡所得金額6,000万円超の部分 :所得税15%、住民税5%
  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除と併用可

特定の居住用財産の買換の特例

  • 譲渡または取り壊した日の属する年の1月1日現在で土地、建物とも所有期間が10年超居住期間が通算10年以上であること
  • 譲渡資産額は1億円以下であること
  • 買換資産の建物は床面積50㎡以上(上限なし)、土地の面積は500㎡以内
  • 譲渡資産額≦買換資産額の場合
    課税されない(2018.9)
  • 譲渡資産額>買換資産額の場合
    収入金額=譲渡資産額ー買換資産額
    必要経費=(取得費+譲渡費用)×収入金額/譲渡資産額
    譲渡益=収入金額ー必要経費 譲渡益に課税
    取得価額= (取得費+譲渡費用)× 買換資産額 /譲渡資産額

空き家の譲渡(被相続人の空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例)

  • 独居老人が住んでいた新耐震基準を満たさない一戸建て住宅の譲渡
  • 譲渡価額から3,000万円控除
  • 相続開始日から3年経過後の12月31日まで譲渡すること
  • 複数の共有名義の財産であればそれぞれ3000万円控除できる
  • 1981年5月31日以前に建築されていること(旧耐震基準)
  • 耐震基準を満たしていない場合は、家屋を耐震リフォームするか家屋を取り壊して土地を譲渡すること
  • 譲渡財産の合計価額が1億円以下であること
  • 1億円の判定は、売却物件の全体の譲渡対価で判定(個々の相続人の相続分ではない
  • 区分所有登記された建物(マンションなど)は対象外
  • 被相続人が介護認定を受けていれば老人ホームに入居していても対象
  • 「3,000万円特別控除」と併用できるが、合わせて3,000万円まで
  • 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例と併用不可

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

  • 所有期間が譲渡する年の1月1日現在で5年
  • 譲渡用の土地の面積は500㎡以、建物の床面積は制限なし
  • 買換用の土地の面積は制限なし、建物の床面積は50㎡以上
  • 12月31日現在、買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること
  • 住宅ローン控除と併用
  • 毎年確定申告が必要

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