不動産登記申請「実地調査」のリアル！筆者の体験談を大公開

不動産の登記申請は複雑で難しいと感じていませんか？
本人申請などできないと諦めていませんか？

実は私もそうでした。
そんな私が実際に自宅の登記申請を行い、手続きから学んだことを詳細に解説しています。

この記事では、実地調査前の準備から調査内容、最終的な修正まで、私の生の経験を元に丁寧に解説します。
たとえば、立ち会いの必要性や、測量の方法についてのに解説しています。誰でも簡単に理解でき、有用な情報を得られることを目指しています。あなたの登記申請の参考になれば幸いです。

登記申請物件の概要

登記簿を確認すると表題部のみ登記になっており、そのうえ構造が木造草葺平屋建てになっており、「なに？」と思いました。

そのため建物滅失登記申請と建物表題登記申請を一緒に提出することになりました。
司法書士や土地家屋調査士に一切お願いしないで、本人申請でおこなったため7回目にしてようやく登記官の実地調査をうけることになりました。

築75年の古民家で増改築を2回おこなっています。私が生まれる前の状況を詳しく尋ねられ、伯父や姉に問い合わせて、ようやくここまで来ることができました。

建物登記申請について知りたい場合は次の記事を参考にして下さい。

実地調査前の準備

調査員数の確認

調査に来られる人数を確認したところ「2人でいきますが、1人は運転手です。」と回答がありました。
トータルステーションは使わないようです。建物表題登記が目的だからでしょうね。

トータルステーションを使う場合、通常は測定する人とターゲット（プリズム）を持つ人の2人でおこないます。

私が作成した各階平面図は尺貫法で建物の寸法を表示しています。
（ここでの1間=1.82mの1/4倍、1/2倍、2倍、3倍、4倍、……で表示したという意味です。）

少々無理に尺貫法に合わせた箇所があるため、測量機器でシビアに測定されると修正が発生してしまうなと思ったためです。

手持ち図面の印刷

調査の際に指摘された事項を記入するために、申請書に添付した建物図面、各階平面図を印刷しておきました。

結果的に、出窓が未記入であったことや、階段吹き抜け部分の面積不算入であった指摘を受け、それらを図面に記載して適正に修正することができました。

実地調査内容

立ち会い

登記官が自宅を訪れ、次の会話を交わされました。

拍子抜けでした。そのまま家の中に入ったのですが、修正箇所が多いと大変になると思い、無理にでも立会うことにしました。

立ち会ったことが結果的には良かったです。登記官が疑問に思った箇所について、その場で理由を説明してもらえたり、私の説明を理解してもらえたりしたため、意思疎通が図れて双方が納得できました。

撮影箇所

登記官は出窓を徹底的に撮影しました。
出窓を含めない事例が多いためでしょうか？

参考までに出窓の床面積参入基準を示しておきます。

不動産登記事務取扱手続準則第82条

(11) 出窓は、その高さ1.5メートル以上のものでその下部が床面と同一の高さに あるものに限り、床面積に算入する。

法務省 不動産登記事務取扱手続準則

測量

登記では建物の寸法は壁や柱の中心線（壁芯）で測ります。
壁芯は建築時の図面があれば図面から簡単に確認することができますが、図面がない場合はどうすればいいのでしょうか？

私は尺貫法で測りました。台所は10畳、居間は8畳といったようにして組み合わせていきました。
次の無料のアプリで簡単に作れ、実際と異なるところを微調整しました。

登記官はどの様に図るか興味がありました。2人で来るということは分かっていましたから巻き尺での測量と予測しました。登記官と一緒に来た運転手が測量をおこなっていました。

壁芯距離をどのように巻き尺で測るのかと思いましたが、外壁から少し内側に巻き尺を入れて測っていました。
その測り方では5cm程度の誤差は当然発生します。

測定されたのは建物の全外周と、建物図面に記載されている境界線からの延長距離でした。
屋内も確認されましたが測量することはありませんでした。

図面の修正

検査の結果、一部高さ1.5m以上の出窓が未計上が２箇所、計測誤りが3箇所について修正を求められました。

根本的な修正はなかったので、とりあえずは安堵しました。
後日修正後の図面を提出して正式に申請することができました。

個々で注意しなければならないのは、巻き尺測量は誤差が大きいので寸法を図面に入れると収まりがつかなくなることがあります。
具体的には次の例のような場合です。

6.0mを実地調査で5.8mと修正すると5.0+4.0+6.0=15.0mであったものが、5.8mにすると傾いた建物になってしまいます。

すべての角が直角であれば長さがおかしいです。
このように単純であればすぐ分かりますが複雑な家屋であると現地ではなかなか分かりませんが、現地で解決しておいたほうがいいです。

まとめ

不動産の登記申請は複雑なプロセスであり、多くの人がその難しさを感じています。
しかし、本記事では筆者自身が体験した登記申請のプロセスを詳細に解説。

登記申請に必要な物件の概要から、実地調査前の準備、調査内容、そして修正まで、具体的な体験に基づく情報を提供します。

特に、立ち会いの重要性、出窓の撮影や寸法の測り方等、具体的なエピソードを交えながらわかりやすく解説します。
この記事があなたの登記申請を円滑に進める一助となることを期待しています。